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Efectos del caso fortuito o fuerza mayor en el cumplimiento de obligaciones contractuales en un arrendamiento de bien inmueble.

Ante la pandemia mundial ocasionada por el virus SARS-CoV2 (COVID-19), el pasado 30 de marzo de 2020, se publicó en el Diario Oficial de la Federación el decreto mediante el cual se declara emergencia sanitaria por causa de fuerza mayor. Como consecuencia de esto, muchos establecimientos, fábricas y negocios considerados como “actividades no esenciales” se han visto obligados a suspender operaciones, lo que ha puesto tanto a arrendadores como a arrendatarios en la necesidad de renegociar los términos de sus relaciones contractuales.

La Teoría General de las Obligaciones establece que a la causa ajena (de origen natural o por actos del hombre) que convierte en imposible el cumplimiento de una obligación contractual, que no ha podido preverse o bien, que aún prevista no ha podido evitarse se denomina caso fortuito o fuerza mayor. Los eventos de caso fortuito o fuerza mayor son considerados como una de las principales excluyentes de responsabilidad contractual dentro de un arrendamiento, así como de otros contratos de naturaleza civil o mercantil.

Aunque la distinción es doctrinal, toda vez que caso fortuito se refiere a eventos de la naturaleza y la fuerza mayor alude a actos del hombre, estos conceptos tienen en común una naturaleza imprevisible e inevitable para las partes, y de esta forma, se imposibilita el cumplimiento de sus respectivas obligaciones contractuales. Es por esto que cualquiera que sea el sentido de las dos expresiones, sus efectos son idénticos y no existe interés alguno en hacer esta distinción.

Dentro del concepto anterior, se puede encontrar toda orden o prohibición emanada de autoridad pública que haga imposible el cumplimiento de la obligación, como puede ser la prohibición de manufactura, comercialización, importación o exportación y la supresión de alguna industria, entre otros.

Con base en el principio nadie está obligado a lo imposible, el deudor que se vea imposibilitado para dar cabal cumplimiento a sus obligaciones contractuales, las consecuencias del caso fortuito o fuerza mayor serán las siguientes: (i) el deudor queda liberado de su obligación; (ii) no asume responsabilidad civil, y por lo tanto, no existe tampoco obligación de indemnizar por daños y perjuicios; y (iii) no estará obligado a pagar pena convencional.

Es importante señalar que el principio nadie está obligado a lo imposible no será aplicable cuando el deudor haya aceptado expresamente la responsabilidad por el incumplimiento, aún por caso fortuito o fuerza mayor. Lo anterior se debe a que en virtud de la autonomía de la voluntad, el deudor puede aceptar la responsabilidad civil por incumplimiento ocasionado por caso fortuito o caso mayor. De ahí la importancia de revisar detenidamente los términos pactados en el contrato específico, a fines de determinar si se estableció una cláusula que contemple el caso fortuito o fuerza mayor, y en qué manera obliga – o libera – a las partes.

Sin embargo, en el caso de contratos de arrendamiento, esta autonomía de la voluntad a la que se ha venido aludiendo, puede llegar a tener determinados límites conforme a determinadas legislaciones locales como son el caso del estado de Chihuahua, Coahuila, Guanajuato o Jalisco.

Esta limitación consiste en que la renuncia del derecho del arrendatario a solicitar la interrupción o reducción del monto de renta, o bien la terminación del mismo en consecuencia a un caso fortuito o fuerza mayor, sería nula conforme a la legislación civil de dichos estados. Cabe aclarar que los bienes inmuebles y los derechos sobre éstos se regirán por la ley del lugar de su ubicación, por lo que siempre será importante atender a la legislación local.

Ahora bien, a fin de determinar cuándo se configura un evento de causo fortuito o fuerza mayor respecto a cierto contrato, habrá que atender a los siguientes elementos: (i) causa ajena al deudor; (ii) irresistible; y (iii) posterior a la formación de la obligación. También debe evaluarse el nexo causal entre el evento y la imposibilidad de cumplimiento de obligaciones.

Es importante distinguir entre la imposibilidad para dar cumplimiento a las obligaciones contractuales, del desequilibrio contractual que se pudiera causar por un impedimento parcial para dar cumplimiento del contrato. Bajo este segundo caso, el tratamiento será distinto y se invocará la Teoría de la Imprevisión o principio Rebus Sic Stantibus. Este principio se puede invocar, bajo ciertos escenarios, con el fin de recuperar el equilibrio contractual ocasionado por un acontecimiento extraordinario que haya generado una excesiva onerosidad y roto la equidad contractual. 

Respecto a esta teoría, se deben hacer algunas precisiones:

I. Este derecho del arrendatario no es renunciable.

II. El contrato no debe ser aleatorio pero sí a largo plazo o de tracto sucesivo, y la parte solicitante debe estar al corriente de sus obligaciones contractuales hasta ese momento.

III. Si bien solo ciertas legislaciones de orden civil estatal -y no federal mercantil- prevén el escenario de excesiva onerosidad, puede haber argumentos basados en principios de buena fe contractual y derechos humanos protegidos bajo convenciones internacionales y la constitución federal, que pudieran servir de soporte para aplicar este principio en contratos comerciales.

En los casos de contratos de arrendamiento en que se actualice la afectación al arrendatario por caso fortuito o fuerza mayor, lo recomendable siempre es negociar o mediar las mejores condiciones tanto para el arrendador, como para el arrendatario y de esta forma lograr que las pérdidas para ambas partes sean lo menos significativas posibles. En las negociaciones deben entenderse siempre las afectaciones para ambas partes, el arrendatario habrá sufrido los efectos del cierre de operaciones por orden de autoridad, pero el arrendador también tendrá otras afectaciones derivadas de compromisos financieros ante terceros, entre otras.

Las partes deben buscar juntas alternativas diferentes que lo que aceptarían en condiciones regulares. La vía judicial no será recomendable como primera alternativa considerando los plazos, costos del litigio y el daño a la relación contractual.

Si tuvieran alguna duda o comentario adicional, por favor no duden en contactarnos.

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